リースバック契約後にオーナーチェンジがあると、家賃や契約内容に影響を与えることがあります。本記事では、オーナーチェンジに伴うリスクや対策を簡潔に解説します。
リースバック契約では、自宅を売却した後も住み続けられますが、所有権は買主（主にリースバック業者）に移動します。そして、リースバック契約後に物件の所有者が変わる「オーナーチェンジ」が発生することがあります。
これは、リースバック業者が物件を売却することで起こりますが、所有者が変わっても賃貸契約は新しいオーナーに引き継がれるのが一般的です。
ただし、オーナーチェンジによって家賃や契約条件が変更されるケースもあります。
加えて、買戻しの条件が見直されることが考えられるため、事前にその点を理解しておくことが大切です。契約書に詳細な条項を盛り込んでおけば、予期せぬ事態を回避できるでしょう。
オーナーチェンジが発生すると、法律上に事前に知らせる義務がないため、入居者には事後に通知されることがほとんどです。その際、家賃の支払い先や契約条件が急に変更されることがあり、入居者にとって予想外の状況に直面することもあります。
また、家賃の振込先が変わったことに気づかず、旧オーナーに誤って振り込んでしまうケースもあります。通知を受けた際には速やかに確認するようにしましょう。
オーナーチェンジがあっても、賃貸借契約は新しい所有者に引き継がれるのが一般的です。所有者が変わっても契約は有効ですが、新オーナーが契約内容を見直すケースがあり、家賃や契約期間に変更が生じる可能性があります。
オーナーチェンジがあった際は、新オーナーと良好な関係を築くように心がけましょう。
そのうえで、新しい契約内容を確認し、要望や条件をすり合わせます。また、リースバック契約をする際に、契約時には、オーナーチェンジに関連した条項を含めておくことで、後のトラブルを防げます。
オーナーチェンジが発生すると、家賃の支払い先が新しいオーナーに変更されます。この際、振込先の情報が通知されますが、これが遅れたり不明確な場合、旧オーナーに誤って送金してしまうリスクがあります。
このミスが原因で家賃滞納と見なされる可能性もあるため、注意が必要です。
新オーナーからの通知を受け取った際は、振込先口座を早めに確認しましょう。すでに当月分の家賃を振り込んでいた場合は、どのように対応すればよいか相談してください。
オーナーチェンジ後、新しいオーナーが家賃の引き上げを求めるケースです。周辺の家賃相場が上がっている場合や、新オーナーが物件の収益性を重視しているなどが理由です。
契約時に家賃に関する条項を確認し、家賃の変更が簡単に行われないように設定しておきましょう。契約書に明確な取り決めがあれば、オーナーチェンジがあっても有利に話を進められます。
オーナーチェンジ後、新しい所有者が物件の用途を変えたいと考えた場合、立ち退きが求められるケースがあります。特に定期借家契約では、契約終了時に更新が拒否され、居住を続けることが難しくなるでしょう。
このリスクを軽減するためには、リースバック契約時に「普通賃貸借契約」を選ぶことが有効です。また、オーナーチェンジ後も、新オーナーと良好な関係を築くことで、立ち退きを避けられる場合があります。
リースバック契約では、将来自宅を買い戻すオプションを契約に含められる場合がありますが、オーナーチェンジが発生すると、この買戻しの権利が無効になることがあります。
また、新オーナーが物件を第三者に売却するために、買戻しの条件が変更されるパターンもあるため、オーナーチェンジには注意が必要なのです。
契約時に買戻しに関する取り決めを明確にしておき、オーナーチェンジがあった場合にもその権利が維持されるよう契約書を整備しておきましょう。
オーナーチェンジがあった際には、安定した住まいを確保するためにも、新しいオーナーと良好な関係を築くことが大切です。信頼関係があれば、家賃や契約内容の変更についても柔軟に対応してもらえることがあります。
オーナーチェンジが発生した際には、すぐに連絡を取り、契約内容に変更はあるか・家賃の金額はどうなるかなどを確認しましょう。迅速な対応を取ることで、信頼感が増します。
オーナーチェンジが発生するリスクを知っておくことで、事前に契約内容に盛り込めます。家賃や買戻しに関する取り決めが所有者が変わった後も適用されるかについて、必要に応じて特約を追加してリスクを減らすようにしましょう。
もし、不安がある場合は信頼できるリースバック会社を選ぶことでリスクを抑えられます。依頼主がリースバックで受けられるメリットとデメリットをしっかりと説明してくれる会社であれば、将来的にオーナーチェンジがあった場合のリスクや対策についてもアドバイスしてくれるでしょう。
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