リースバックを活用して、一度手放した自宅を再び買い戻す「買戻し」。この制度は、住み続けられる安心感がある一方、実際には資金調達や契約内容の難しさが課題です。
本記事では、住宅ローンを抱えた方が直面しやすい問題点や、買戻しを成功させるための具体的な方法について解説します。
リースバックとは、住宅を売却した後も、賃貸契約を結んでそのまま住み続けられる方法です。さらに、契約によっては将来的に自宅を買い戻す権利が付与される場合もあります。
「買戻し」には「再売買の予約」や「買戻し特約」などの契約が関わっており、事前に具体的な条件が設定されます。
ただし、買戻しを実現するためには、資金調達や契約内容の確認といった課題が生じます。特に、買戻し価格が上昇する可能性や、住宅ローン審査が厳しくなる点には十分注意が必要です。
リースバックの買戻し価格は、売却時の価格より10%～30%高くなることが一般的です。具体的には、売却価格の1.1～1.3倍が相場です。物件の状態や不動産市場の動向によっては、さらに高くなる可能性もあります。
将来の資金計画は、早めに立てることが肝心です。
リースバック時に自宅を買い戻す際、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。金融機関がリスクを高く見積もるため、融資が下りにくい傾向にあるためです。
特に、信用情報に問題があるとさらにハードルが上がります。資金調達の計画は早めに立てておきましょう。
リースバック契約では、買戻しの期限が設定されることが一般的です。契約開始から数年以内に買い戻す必要があり、期限を過ぎると買戻し権が消失してしまいます。
期限を把握しておき、余裕をもって資金を準備することが買戻しを成功させるカギです。
リースバック契約では、家賃の滞納や物件の管理不備により、買戻しの権利を失うリスクが高まります。これは、契約内容が厳格に設定されているためです。
例えば、3か月以上家賃を滞納すると契約が解除されることが多く、その結果、買戻しができなくなるケースがあります。
また、物件の管理状態が悪いと、買戻しの際に追加費用が発生することもあるでしょう。こうした厳しい条件を理解し、家賃の支払いと物件管理には細心の注意を払わなくてはいけません。
リースバックの買戻し価格は、売却価格に対して10%～30%の上乗せがされるのが一般的です。リースバック会社が、賃貸期間中の家賃収入や契約維持にかかるコストを考慮して買戻し価格を設定するためで、売却時の価格よりも高額になる傾向があります。
しかし、事前にリースバック会社と交渉し、買戻し価格の上限を決めることで、予想外のコスト負担を避けることが可能です。
また、物件の市場価値や住宅ローンの金利などを考慮し、専門家の助言を受けることで、リスクをできる限り抑えることもできるでしょう。
「再売買の予約」とは、売主が物件を売却する際に、将来その物件を買い戻すことをあらかじめ約束する契約です。この契約では、買戻しの価格や期間を自由に設定でき、売主と買主の合意に基づいた柔軟な条件が特徴です。
売主が一定期間内に再購入を実行しないと権利は失われます。また、価格は売却時の金額に10%～30%上乗せされることが一般的で、資金調達のハードルが高くなる傾向にあるため、再購入に向けた資金計画をたてることが大切です。
「買戻し特約」は、売買契約にあらかじめ買戻しの権利を盛り込む形で設定されます。民法に基づくこの特約では、特定の期間内に一定の条件で売却物件を再購入する権利が売主に与えられるのが特徴です。
買戻し特約は法律で定められており、期間は最長10年とされることが多く、価格についても契約時に固定されます。自由度は低いものの、売主にとっては期間内の再購入が確実に保障される契約となります。
リースバックで正確に買戻しを実現させるためには、契約内容の確認が不可欠です。特に、買戻し価格や期限、その他の条件が契約書に正確に記載されているかをチェックしましょう。
また、賃貸契約期間中は家賃の支払いに滞りがないようにし、物件の管理をきちんと行うことが大切です。家賃の未払いが契約違反となり、買戻しの権利を失う原因になる可能性があります。
さらに、買戻しに必要な資金を計画的に準備しておくことも大きな課題です。これらの準備が、買戻し成功のカギになるでしょう。
このサイトでは、資金や現金化が必要になった状況別におすすめのリースバック会社を紹介しています。ご自身の状況と照らし合わせて相談をしてみてはいかがでしょうか。
